Das GModG ist in Arbeit. An der besten Lösung ändert es wenig.

14. Juli 2026

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz steht die nächste Reform der Heizungsregeln innerhalb weniger Jahre an. In den Schlagzeilen wird das als Kehrtwende hochstilisiert. Für die Entscheidung, die Verbraucher beim Heizungswechsel treffen müssen, verschiebt sich weniger. Wir ordnen die wichtigsten Punkte sachlich ein.

Das Bundeskabinett hat den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Der Bundestag und Bundesrat haben den Entwurf nun beraten und noch vor dem Beginn der Sommerpause des Bundestages am 10. Juli zur Abstimmung gebracht und verabschiedet.

In Kraft treten sollte das Gesetz ursprünglich schon zum 1. Juli 2026, inzwischen ist jedoch der 1. November für die Umsetzung der ersten Maßnahmen geplant. Auch der Bundesrat hat nicht mehr davon Gebrauch gemacht wegen dem, zu recht kontrovers diskutierten und kritisierten, Vorschlag den Vermittlungsausschuss anzurufen. Damit ist der Weg für die Neuregelung frei.

Darf ich wieder Gas oder Öl einbauen?

Ja. Die viel diskutierte 65-Prozent-Pflicht fällt weg, so dass reine Gas- und Ölheizungen wieder erlaubt sind. Nur ist das aus unserer Sicht die falsche Frage. Es zählt nicht, was gerade erlaubt ist, sondern was Sie in zehn oder zwanzig Jahren noch bezahlen können. Und da bleibt die Antwort dieselbe wie zuvor. Eine Wärmepumpe, die ihren Strom zu großen Teilen vom eigenen Dach bezieht, macht Sie unabhängig von Preisen, die andere für Sie festlegen. Fernwärme kann eine Option sein, hängt aber von der regionalen Struktur ab.

Die Bio-Treppe, und warum grünes Gas die Lücke nicht schließt

Wer sich für eine neue fossile Heizung entscheidet, bekommt die Bio-Treppe dazu. Ab 2029 muss ein wachsender Teil der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff stammen, gerne auch Grüngas oder Grünöl genannt.

10 Prozent ab 2029
15 Prozent ab 2030
30 Prozent ab 2035
60 Prozent ab 2040

An dieser Stelle lohnt ein genauer Blick, gerade weil wir selbst seit Jahren Biogasanlagen planen und bauen. Biogas ist ein wertvoller und vielerorts unterschätzter Baustein der Energiewende. Heute liefert es vor allem Strom und Wärme, erzeugt direkt an der Anlage. Die Bio-Treppe meint aber etwas anderes. Sie verlangt, dass ein Teil des Gases, etwa aus Biogas gewonnenes Biomethan, ins Erdgasnetz eingespeist und dem normalen Erdgas beigemischt wird, sodass bei Ihnen am Ende ein Gemisch ankommt. Dieser Weg ist bislang wenig ausgebaut und politisch kaum abgesichert. Nur ein Bruchteil der Anlagen speist überhaupt ins Netz ein, die eingespeiste Menge entspricht wenigen Prozent des Gasverbrauchs, und ein verlässlicher Rahmen für den Ausbau fehlt.

Für Sie als Eigentümer heißt das zweierlei. Die Beimischung läuft über Lieferanten, Quoten und Zertifikate, nicht zwingend über eine Anlage in Ihrer Nähe und ihr Preis liegt außerhalb Ihres Einflusses. Dazu kommt, dass weder die CO2-Bepreisung noch der 2028 startende europäische Emissionshandel für Gebäude von der Reform berührt werden. Beide verteuern Öl und Gas auch ohne neue Krise weiter. Die gepriesene Technologieoffenheit stellt die fossile Heizung damit nur auf dem Papier gleichberechtigt neben die Wärmepumpe. Für die oft genannte Wasserstoffheizung gilt dasselbe, denn im Wohngebäude bleibt sie eine Nische ohne flächendeckende Versorgung.

Wer dieses Risiko gar nicht erst tragen will, ist mit Wärmepumpe und Photovoltaik auf der sicheren Seite. Dass eine Wärmepumpe auch im Altbau zuverlässig warm hält, zeigen wir Ihnen gern an realisierten Projekten.

Was wird aus der Förderung?

Hier sitzt der eigentliche Hebel von Relevanz für einen großen Teil der Bevölkerung und er bewegt sich kaum. Die Förderung bleibt vorerst erhalten und soll nach den Eckpunkten der Koalition mindestens bis 2029 laufen. Die 65-Prozent-Schwelle verschwindet allein im Ordnungsrecht. Für die Förderung bleibt sie nach wie vor der Maßstab. Wer Zuschüsse möchte, braucht weiterhin eine Heizung, die mindestens 65 Prozent ihrer Energie aus erneuerbaren Quellen zieht. Eine fossile Heizung bleibt davon ausgenommen, ganz gleich, was die Bio-Treppe vorschreibt.

Neu ist, dass sich Solarthermie auf diese 65 Prozent anrechnen lässt. Das schafft zusätzliche Wege in die Förderung, könnte aber auch Anlagen hineinrutschen lassen, die für sich genommen nicht förderwürdig wären.

Sie bauen neu oder vermieten?

Im Neubau ist die Frage nach Gas und Öl ohnehin entschieden. Neue Gebäude dürfen am Standort nach dem neuen Gesetzesentwurf keine fossilen CO2-Emissionen mehr verursachen. Der Nullemissionsstandard schließt die fossile Variante praktisch aus, unabhängig vom Wegfall der 65-Prozent-Pflicht im Bestand.

Dazu kommt erstmals eine bundesweite Solarpflicht, erfüllbar mit Photovoltaik oder Solarthermie und gestaffelt nach Gebäudeart:

Ab 2027 für neue öffentliche Nichtwohngebäude und neue Nichtwohngebäude über 250 Quadratmeter Nutzfläche
Ab 2028 für bestehende öffentliche Gebäude über 2.000 Quadratmeter und bestehende Nichtwohngebäude über 500 Quadratmeter im Zuge bestimmter Sanierungen
Ab 2029 für bestehende öffentliche Gebäude über 750 Quadratmeter
Ab 2030 für neue Wohngebäude und direkt angrenzende überdachte Stellplätze
Ab 2031 für bestehende öffentliche Gebäude über 250 Quadratmeter

Die Pflicht entfällt, wenn die Anlage technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist, und strengere Landesregelungen gelten weiterhin obendrauf. Diese Solarpflicht halten wir für den vernünftigsten Teil der Reform, denn sie ersetzt den Flickenteppich der Länder durch einen gemeinsamen Rahmen. Als Vermieter gewinnen Sie zusätzlich, denn den Strom vom eigenen Dach können Sie als günstiges Angebot an Ihre Mieter weitergeben.

Beim Vermieten lohnt sich generell auch noch ein Blick auf den Mieterschutz. Baut ein Vermieter nach Inkrafttreten noch eine fossile Heizung ein, werden die Mehrkosten über eine Ergänzung im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz künftig hälftig geteilt. Diese Halbierung tritt allerdings an die Stelle eines Modells, bei dem der Vermieter bei besonders emissionsreichen Gebäuden bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten trug. Versorgt sich ein Mieter über eine eigene Etagenheizung, muss er seinen Anspruch fristgerecht selbst geltend machen. Im Einzelfall kann ein Mieter durch die neuen Regelungen sogar schlechter dastehen als bisher.

Ein letzter Punkt betrifft Verkauf und Vermietung. Beim Energieausweis entscheidet künftig nicht mehr das Datum des Bauantrags, sondern die Art des Gebäudes darüber, ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis nötig ist und das immer dann, wenn Nutzung oder Eigentum wechseln.

Was bleibt trotz neuer Regeln entscheidend?

Auf dem Papier verspricht Ihnen das GModG mehr Freiheit. Vor den steigenden Kosten, die Ihre Entscheidung mit sich bringt, schützt es Sie leider kaum. Dazu kommt, dass vieles noch offen ist. Aus mehreren Verbänden, Parteien und auch Ländern kam scharfe Kritik am Entwurf. Welche Hürden das GModG noch mit sich bringen wird, wird sich noch zeigen.

Nach wie vor haben Sie selbst in der Hand haben, wie abhängig Sie bei steigenden Preisen sind. Genau hier setzen wir an und prüfen, was sich für Ihr Gebäude wirklich rechnet und wie Sie die beste Förderung für Ihr Projekt bekommen, egal wie sich die Gesetze entwickeln. Sprechen Sie uns gerne an!